Баннер
Недвижимость в Нижнем Новгороде

Ольга Иванова: «Рост арендных ставок в сегменте коммерческой недвижимости за 2012 год составил порядка 7%»

Ольга Иванова: «Рост арендных ставок в сегменте коммерческой недвижимости за 2012 год составил порядка 7%»

Эксперты нижегородского рынка недвижимости по-разному оценивают сегмент коммерческой недвижимости. Одни говорят, что торговых площадей в городе мало, а цена за их аренду растет. Другие утверждают, что с проведением Чемпионата мира по футболу в 2018 году в Нижнем Новгороде появится больше возможностей для развития и расширения рынка коммерческой недвижимости. Как же развивается этот сегмент рынка? За разъяснениями мы обратились к Ольге Ивановой, директору ООО «РК «Манхэттен».

Нижегородский, Советский и Канавинский районы – лидеры по количеству коммерческих площадей

- Ольга Сергеевна, расскажите, как развивается рынок коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде?

- Рынок коммерческой недвижимости города развивается поступательными темпами. На данный момент в городе функционируют бизнес-центры классов «А» (например, ЦМТ, Лобачевский Плаза, Столица Нижний) и «В» (например, Лондон, Две башни и др.). Здания бывших заводоуправлений, общежитий перепрофилируются в бизнес-центры класса «С». На этапе строительства находится ряд офисных зданий (например, БЦ «Эсквайер»). В 2012 году в городе введено в эксплуатацию около 250 тыс.кв.м торговый площадей. Самым насыщенным в этом отношении стал Канавинский район – благодаря вводу ТРЦ «Седьмое небо» и «Рио». В 2013 году заявлено открытие нескольких крупных торговых центров, в частности ТРЦ «Индиго» на Казанском шоссе.

Кроме офисных и торговых центров, объекты нежилой недвижимости размещаются на первых (а иногда и вторых) этажах многоквартирных домов. Назначение таких помещений – создание объектов инфраструктуры для целей строящегося жилого комплекса в спальном районе. Зачастую там размещаются салоны красоты, аптеки, отделения банков, продуктовые магазины формата «у дома».

Прирост коммерческих площадей также достигается за счет перевода в нежилое помещение квартир на первых этажах жилых домов.

В сегменте индустриальной недвижимости наблюдается дефицит качественных производственных и складских объектов. Спрос на такие площади существенно превышает предложение.

По данным аналитики, в структуре предложения объектов коммерческой недвижимости наибольший удельный вес имеют офисные помещения – более 60%, объекты ритейл – около 30%, а производственно-складские помещения – всего 10%.

Большинство объектов коммерческой недвижимости сосредоточено в Нижегородском (около 38%), Советском (19%) и Канавинском (11%) районах. Хуже всего рынок коммерческой недвижимости представлен в Московском и Приокском районах (4,2 и 5,8% соответственно). 

- Бизнесмены предпочитают покупать офисы на первичном или вторичном рынке? Каково соотношение спроса и предложения в этом сегменте?

- Учитывая, что большинство нежилых объектов в новостройках бронируются на уровне котлована либо остаются в распоряжении застройщика с последующей сдачей в аренду, то здесь наблюдается перевес спроса в сторону вторичного рынка.

Объекты коммерческий недвижимости с точки зрения спроса можно рассматривать с двух позиций: как местоположение бизнеса и как инвестиции, приносящие чистый операционный доход.

Экономически покупать помещение имеет смысл тогда, когда доходность самого бизнеса в этом помещении больше, чем если купить его и сдать в аренду. Поэтому местоположение объекта, особенно если это street-retail, имеет наибольшее значение. Также важны транспортная доступность, наличие пешеходного трафика, видимость вывески, близость основных контрагентов и доступность для целевой клиентской аудитории. Отмечу, что спрос на покупке офисных помещений невелик, компании предпочитают оставаться в статусе арендаторов.

Интересно то, что в некоторых сегментах близость объектов одного назначения друг к другу создает эффект «синергии». Можно заметить, что банки, финансовые структуры располагаются зачастую по соседству. В этом случае эффект от такого рода конкуренции только положительный. А вот салоны красоты или аптеки наоборот избегают чрезмерной близости друг относительно друга.

Если рассматривать коммерческую недвижимость как инвестиционный проект, здесь важны показатели экономической эффективности инвестиций. Как правило, инвесторы хотят 11-12% годовых на офисную недвижимость и 14-15% на торговую. Но предложения по Нижнему Новгороду не выходят из рамок 10% годовых.

При инвестициях в коммерческую недвижимость срок строительства, время ввода в эксплуатацию и поиск арендаторов влияют на окупаемость, увеличивая ее. Поэтому инвесторы также предпочитают готовые объекты с уже работающими в помещении арендаторами. Исключение составляют эксклюзивные объекты на красных линиях.

Наибольшим спросом пользуются ликвидные объекты площадью до 100 кв.м с бюджетом до 10 млн.рублей.

О недавних изменениях и ближайшем будущем в области офисной недвижимости

- В 2018 году в Нижнем Новгороде будет проводиться чемпионат мира по футболу. Планируется построить 25 гостиниц, которые будут принимать болельщиков из регионов России и других стран. Такие мероприятия наверняка «оживят» рынок коммерческой недвижимости?

- Безусловно, мероприятия по подготовке и проведению ЧМ-2018 существенно повлияют на рынок коммерческой недвижимости. Уже сейчас вносятся изменения в проектную документацию – офисные объекты перепрофилируются в гостиницы. Строительство стадиона, развязки с Канавинского моста, новой станции метро «Стрелка» повлияют на стоимость недвижимости в данном районе.

Реконструкция железнодорожного вокзала и аэропорта, строительство гостиниц приведут к развитию сферы туризма в городе и сектора «street-retail». Предполагаю, что ставки аренды вырастут в местах основного трафика.

Что будет на рынке коммерческой недвижимости после ЧМ-2018, будет зависеть от того, как стадион будет использоваться в дальнейшем.

- Ольга Сергеевна, что изменилось на рынке коммерческой недвижимости с открытием станции метро «Горьковская»?

- Открытие станции метро «Горьковская» существенно повлияло как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. Вновь возник спрос, ранее «отложенный» из-за рисков, связанных с проводимыми строительными работами. Увеличился спрос на объекты в заречной части, поскольку запуск метро облегчил транспортную доступность. Не так велик стал разрыв в цене квартир и офисов нагорной и заречной части. Вновь стали популярными улицы М.Горького и Звездинка. Теперь здесь сосредоточен основной пешеходный трафик, что, безусловно, влияет на выручку тех объектов, которые расположены вдоль пешеходных троп. Стоимость аренды 1 кв.метра в районе площади Горького существенно выросла. На небольшие объекты сегмента «street-retail» есть предложения порядка 3-4 тысяч рублей за 1 кв.метр.

- Власти города фиксируют рост цен на жилую недвижимость. А в коммерческой недвижимости стоимость квадратного метра увеличилась за год?

- По итогам 2012 года, рост цен на жилую недвижимость составил порядка 20%, чего нельзя сказать о коммерческой недвижимости. По данным аналитики, средняя стоимость квадратного метра офисной и торговой недвижимости осталась на прежнем уровне.

При этом средняя стоимость 1 кв.м торговой недвижимости в целом по городу составила 70 тыс.рублей, офисной – 54 тыс.рублей. Хотя максимальная стоимость коммерческой недвижимости в центре города может превышать 200 тыс.рублей за 1 кв.метр. Средняя стоимость производственных площадей – 15 тыс. рублей за кв.метр.

Рост арендных ставок в сегменте офисной недвижимости – 7% за 2012 год

- Почему, на Ваш взгляд, для бизнесменов так важно обращаться в агентство для улаживания вопросов с недвижимостью, а не к частным посредникам?

- Работать с коммерческой недвижимостью, на мой взгляд, интереснее и в чем-то проще, поскольку здесь не встает вопрос «выписки» и «выезда» проживающих, размена квартир и семейных споров.

На этапе обращения в риэлторскую компанию клиенты рынка коммерческой недвижимости уже располагают четкими потребностями: локальный район, этаж, планировка и конфигурация, бюджет, в который нужно уложиться, и срок решения вопроса. Клиенты рынка коммерческой недвижимости – зачастую работающие специалисты, выполняющие поручения руководства по поиску помещения. Поэтому с целью экономии рабочего времени целесообразнее обратиться к специалисту, владеющему информацией о рынке. Были случаи, когда покупателей объектов офисно-торговой недвижимости привлекли демпинговые цены в строящихся объектах, но в результате инвестиционные деньги потеряны в замороженном долгострое.

Для продавца или арендодателя целесообразнее обратиться в риэлторскую компанию, ведь вопрос позиционирования объекта на рынке влияет на срок экспозиции на рынке и, соответственно, на момент получения выручки от реализации недвижимости или от сдачи в аренду. Специалисты знают и понимают, как нужно представить объект, куда отправить коммерческое предложение, как создать пул потенциальных покупателей или арендаторов, кому объект может быть интересен, какие покупатели есть на рынке, как обосновать стоимость.

С точки зрения сопровождения сделки в риэлторской компании есть узкоспециализированный юрист, который полностью владеет нормативно-правовой базой в сфере оборота прав на недвижимое имущество и отслеживает все изменения в законодательстве и требования регистрирующего органа.

- Ольга Сергеевна, напомните, что входит в сумму аренды офисной недвижимости?

- На уровень арендных ставок влияет география и назначение помещения. Парадоксально, но уровень ставок аренды в центре Автозаводского и Сормовского районов порой выше, чем в центре города. При этом арендные ставки по торговым помещениям почти на 30% выше, чем по офисным. По данным аналитики, рост ставок аренды за 2012 год произошел в пределах инфляции (порядка 7%). Традиционно в сумму аренды офисной недвижимости входит и коммунальные и эксплуатационные затраты, а также переменные затраты на электроэнергию, телефон и Интернет являются бременем арендатора. Однако в ряде бизнес-центров ставка аренды включает в себя коммунальные платежи.

Средняя стоимость аренды1 кв.метра в целом по городу составляет 620 рублей, офисной недвижимости – 400-500 рублей за кв.м, торговой – 800 рублей за кв.м.  При этом ставки аренды в центре города могут составлять 2-3 тысячи рублей за 1 кв.метр, а на помещения ритэйл в районе выхода станции метро Горьковская – 3-4 тысячи рублей за 1 кв.метр. Также традиционно максимальные ставки аренды – в торговых центрах и бизнес-центрах класса «А».

- Каким предложениями располагает агентство недвижимости «Манхэттен»?

- Риэлторская компания «Манхэттен» работает на рынке коммерческой недвижимости, предоставляя услуги по продаже/покупке и аренде объектов. На прилавке компании находится широкий ассортимент объектов разных площадей и функционального назначения.

Например, в сегментах офисной недвижимости можно приобрести нежилые помещения в бизнес-центрах и с отдельным входом. В сегменте «ритейл» компания предлагает торговые площади в районах с большим трафиком. Для инвесторов есть предложения с интересной экономикой.

Своим главным профессиональным достижением Ольга Иванова считает создание собственной риэлторской компании. РК «Манхэттен» существует на рынке недвижимости с начала 2011 года, является членом СРО НП «Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов», НП «Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства». В январе 2013 года на конкурсе «Профессиональное признание 2013» компания победила в номинации «Лучшая риэлторская компания на вторичном рынке недвижимости с численностью сотрудников до 30 человек».

Самым главным достижением в сфере недвижимости Ольга Сергеевна считает победу в Нижегородском конкурсе народного и профессионального признания «Риэлтор года – 2009».

- Это достижение - мое как риэлтора, это оценка с точки зрения коллег, клиентов и конкурентов, - отмечает директор ООО «РК «Манхэттен». 

 

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Все права защищены © 2015 — 2020, ООО «Бизнес-Групп»