Баннер
Недвижимость в Нижнем Новгороде

Татьяна Романчева: «Гостиничный рынок напрямую зависит от цели визита людей в город»

Татьяна Романчева: «Гостиничный рынок напрямую зависит от цели визита людей в город»

Не секрет, что сегодня рынка недвижимости Нижнего Новгорода больше развивается в направлении строительства жилых комплексов и примыкающих к ним инфраструктурных объектов. Меньшее развитие получает рынок коммерческой недвижимости, особенно офисной. Однако и в этом сегменте области строительства существуют свои тенденции и правила. На каком этапе развития находится коммерческая недвижимость Нижнего Новгорода и в каком направлении она будет развиваться в будущем – серия интервью с Татьяной Романчевой, директором Нижегородского центра научной экспертизы.

Гостиничная недвижимость: могло бы быть лучше…

- Татьяна Ивановна, охарактеризуйте состояние рынка гостиничной недвижимости в Нижнем Новгороде.

- Гостиничный рынок Нижнего Новгорода интересен, особенно в настоящее время в преддверии Чемпионата мира по футболу 2018 года. Ранее я его называла рынком несбывшихся ожиданий. Доходность в нем была невысокая, и срок окупаемости более длительный, чем других видах коммерческой недвижимости. С чем это связано? Гостиничный рынок напрямую зависит от цели визита людей в город. 84% визитов были и остаются  деловыми. Люди приезжают к нам по работе, на переговоры. С появлением скоростного железнодорожного сообщения, в частности с запуском «Сапсана», с развитием интернет-ресурсов (в частности, скайпа), время визитов стало сокращаться. Можно приехать в Нижний Новгород утром, а вечером вернуться обратно в Москву. Гостиница такому человеку не нужна. И если при строительстве отелей опираться только на деловые визиты, то объем гостиничного рынка не может быть безумно большим. Другие цели визита – лечение и обучение (лечить зубы у нас дешевле, а многие москвичи учатся в нашей консерватории) – занимают лишь 6% в общем объеме. А туризм, о котором мы так много говорим, в Нижнем Новгороде не развит совсем. Написать программу по развитию туризма - одно, но надо ещё её и продвигать, а на это тоже нужны средства.

И если мы говорим о том, что у нас высокие цены на гостиницы, то должны учитывать: это происходит не потому, что у нас этих гостиниц не хватает, а потому, что стоимость гостиницы во время делового визита щедро оплачивает компания гостя нашего города.

Если бы мы имели туристов, как в Питере, у нас бы давно распространился формат хостелов. В Нижнем Новгороде появилось несколько мини- гостиниц, называющих себя хостелами. Но это не совсем то. Хостел – это общежитие с туалетом и кухней на этаже. А когда у нас делают 2-местный номер, а рядом 10-местный, это скорее смесь мини-отеля с хостелом. И цены там высокие, в отличие от настоящих гостиниц формата «хостел».

- В 2018 году в Нижнем Новгороде будет проводиться Чемпионат мира по футболу. Планируется построить несколько гостиниц, которые будут принимать болельщиков из регионов России и множества стран. Такие мероприятия наверняка «оживят» рынок коммерческой недвижимости?

- Представители ФИФА говорят, что у нас мало гостиниц, и я их понимаю. Если они выбрали город для Чемпионата мира, они должны получить всю его инфраструктуру. А теперь представьте: коммерсант строит гостиницу для Чемпионата мира по футболу. Игры прошли, туристы уехали. И что дальше?

Коэффициент заполнения гостиниц в среднем по области за 2011 год – 32% в год. Это невысокий процент. Малые отели вообще не попадают под рассмотрение: с них пока никто не требует отчетности. А их между тем все больше и больше. Это может быть опасно для гостиничного бизнеса.

Думаю, прямые собственники – девелоперы - будут задумываться, какого типа отели строить в нашем городе. Если говорить о форматах, у нас нет апарт-отелей и нет хостелов. Отдельный разговор – о рентабельности таких форматов в Нижнем Новгороде.

Нижегородские бизнесмены ищут удачное соотношение цены и качества

- Как вы расцениваете тот факт, что большинство застройщиков, занимающихся строительством жилых комплексов, один-два первых этажа отдают под офисы? Как подобные меры сказываются на рынке коммерческой недвижимости? Или это новый виток в его развитии?

- Подобный рынок коммерческой недвижимости был всегда. Это связано с тем, что квартиры первого этажа стоят дешевле, чем квартиры на 2-3 и так далее этажах. После кризиса объем ввода нежилых помещений первого этажа был больше, чем отдельно стоящих офисных. Но вообще говоря, спальные районы не пригодны для размещения офисов в полном смысле этого слова. Если там кто-то покупает или арендует офис, то это представители сферы услуг. Показательный пример: если мы едем из центра города по улице Родионова, то по левой стороне видим жилые комплексы. В каждом доме - магазин и салон красоты.

Также в офисах спальных районов могут сидеть туристические, риэлторские агентства, ателье, пункты по ремонту обуви – все те, кто не связан с деловой сферой напрямую и оказывает услуги населению. Размещение на первых этажах дома для них допустимо. Другое дело, что не всегда стоит отдавать эту часть домов под магазины, ведь есть люди маломобильные, инвалиды, и местонахождение квартиры для них важно.

Размещение офисов на первых этажах влияет и на ликвидность жилых помещений в сегменте элитного жилья. Например, жильцы элитных домов обычно не хотят видеть в своем здании часто посещаемых офисных помещений и тем более магазинов. Это ухудшает проект. В лучшем случае – банк, как например, в элитном доме на улице Семашко расположился банк «Сосьете Женераль». В элитных домах первые этажи вроде бы не нужны, а подобный «тихий» офис вполне подойдет.

В 2012 году в Нижнем Новгороде был беспрецедентный объем ввода торговых центров – около 190 тысяч кв.м. Это торговые центры «Седьмое небо», МЦ «Печерский», «КомсоМОЛка» и «Рио». За этот год на рынок Нижнего Новгорода зашло несколько крупных федеральных операторов «H&M», Media Markt, «Бубль Гумм», и «KFC» и др.

- Когда и в каком случае, на Ваш взгляд, рынок офисной недвижимости Нижнего Новгорода достигнет точки насыщения?

- Офисный рынок ещё далек от насыщения. На что вообще реагирует офисный рынок и на какие критерии при выборе офиса обращают внимание нижегородские руководители предприятий? Прежде всего на соотношение цены и качества. Для кого-то важна престижность или удобство размещения офиса, но нижегородцы действуют согласно правилу: «Если за те же деньги мы получим больше опций, то мы это возьмем».

- Каким Вы видите будущее рынка офисной недвижимости? Какой район города, рынка коммерческой недвижимости стоит осваивать? Какие здания, офисы строить? На какого клиента ориентироваться?

- Ориентация понятна – малый и средний бизнес. Это основные потребители коммерческой недвижимости. Они очень чувствительны к цене, и стоимость содержания бизнеса для них очень существенна. Однако в последнее время, кроме базовых арендных ставок, как правило, отдельно оплачивается связь и электроэнергия. Что касается связи, то я с удивлением обнаруживаю, что в некоторых офисных зданиях есть «эксклюзив» какого-то поставщика интернет-услуг, и лишь с ним можно заключать договор. А так как все компании сейчас работают в интернете, то если суммировать все расходы – арендная ставка, стоимость электроэнергии, стоимость интернета… Получается приличная сумма. Вероятно, в будущем все эти опции будут предоставляться «в одном флаконе». Я думаю, что одной из тенденций будет расширение географии размещения офисных зданий. Но по-прежнему останется тенденция притяжения к административному центру. Повысится и чувствительность клиентов к качеству помещения, к стоимости бизнеса в данном конкретном месте, к удобству подъезда и к наличию парковочных мест.

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Все права защищены © 2015 — 2019, ООО «Бизнес-Групп»