Баннер
Недвижимость в Нижнем Новгороде

Татьяна Романчева: «Развитие офисного рынка Нижнего Новгорода зависит от деловой активности региона»

Татьяна Романчева: «Развитие офисного рынка Нижнего Новгорода зависит от деловой активности региона»

Не секрет, что сегодня рынок недвижимости Нижнего Новгорода больше развивается в направлении строительства жилых комплексов и примыкающих к ним инфраструктурных объектов. Меньшее развитие получает рынок коммерческой недвижимости, особенно офисной. Однако и в этом сегменте области строительства существуют свои тенденции и правила. На каком этапе развития находится коммерческая недвижимость Нижнего Новгорода и в каком направлении она будет развиваться в будущем – серия интервью с Татьяной Романчевой, директором Нижегородского центра научной экспертизы.

Коммерческая недвижимость и кризис: прогнозы и предположения

- Татьяна Ивановна, существует много противоречивых мнений о том, будет ли в России очередной экономический кризис и в каком виде он пройдет, как это скажется на рынке недвижимости: кто при этом «пострадает», а кто наоборот преумножит свои доходы. Какая ситуация, на Ваш взгляд, сложится на рынке недвижимости в случае, если кризис произойдет?

- Кризис как макроэкономическое явление продолжается до сих пор: несколько европейских стран подвержены сейчас кризисным явлениям в экономике, и многое в данном случае зависит от политики правительств этих стран. Россия – сырьевая держава, и мы полностью зависим от потребности других стран в нефти и от цен на неё. Многие аналитики в области недвижимости строят свои прогнозы в связи с ценами на нефть, но даже ведущие экономисты не рискуют прогнозировать ситуацию в кризисное время. Каждый кризис, который мы переживали, был разный – по времени, по событиям. Что произойдет с жилой недвижимостью, если мы все-таки попадем в кризисную зону? Мы уже наблюдаем повышение стоимости содержания жилья. Естественно, в кризисную ситуацию эти расценки будут возрастать. По мнению аналитиков, в 2013 году рост цен на содержание жилья составит около 15%.

Как считает ряд экспертов, многие покупатели снимут жилье вторичного рынка с продаж. Я так не думаю. Например, в 2009 году объем предложения на рынке вторичной недвижимости был очень велик, просто люди нуждались в конкретной денежной массе для проживания. Так что предложение не будет уменьшаться, изменится лишь платежеспособный спрос населения.

Ещё одна причина снижения этого спроса в том, что основное количество сделок, которое происходит не только на первичном, но и на вторичном рынке, связано с ипотечным кредитованием. А так как любой кризис «затрагивает» прежде всего банковскую сферу, следует, возможно, ожидать увеличения ставки по ипотечным кредитам и сокращения сроков по выплате кредитов. По итогам 2012 года, объем предложения увеличился за год на 34,1%, а цены на вторичном рынке возросли на 22,5%. Однако средний рост цен нельзя отнести ко всем видам квартир, например, к квартирам «народной стройки». Можно предположить, что в 2013 году рост цен на вторичном рынке стабилизируется.

Таким образом, в 3-4 квартале 2012 года рост средней стоимости 1-комнатной квартиры составил 7,8%, 2-комнатной - 6,7%, 3-комнатной - 4,6%.

 

Ввод жилья на первичном рынке в 2012 году составил около 400 тыс.кв.м. (официальные данные пока не получены). Это не превышает объема ввода докризисного периода. Поэтому «нехватка» нового жилья и привела к росту цен на вторичном рынке. Хотя необходимо отметить, что за последние 5 лет серьезно изменился состав предложения. На рынке первичного жилья большую долю составляет жилье эконом-класса.

- Какие возможные изменения ждут рынок коммерческой недвижимости в случае кризиса?

При падении платежеспособности населения и росте безработицы закроются мелкие компании, которые не выдержат рыночной ситуации. Это приведет к увеличению коэффициента пустующих помещений в офисных зданиях. Кризис - это угроза мелкому и среднему бизнесу, которые в основном и являются арендаторами офисной недвижимости. Как на это обычно реагируют застройщики и держатели зданий? Они будут пытаться выжить и содержать свои здания. Но ввод офисных зданий практически отсутствует. Введены вторая очередь бизнес-центра «Созвездие» в Московском районе, часть бизнес-центра «Богемия Палас» в Нижегородском и пока не открыт бизнес-центр на Родионова. Таким образом, объем офисных площадей, введенных в 2012 году в отдельно стоящих зданиях, составляет около 31 тыс.кв.м., а средняя арендная ставка в бизнес-центрах Нижнего Новгорода увеличилась в среднем всего на 5,7%. Это даже не соответствует инфляционному росту.

Зная об увеличении тарифов на электроэнергию и теплоносители, могу предположить, что рост базовых арендных ставок будет минимальным. Между тем говорить о подъеме офисного рынка в ближайшее время мы не можем. Постепенно бизнес заполняет недавно построенные здания и сооружения.

В этих условиях наступает момент, когда необходимо провести аудит деятельности управляющей компании офисных центров. За последний год наша компания проводила ряд таких проверок, и надо отметить, что оптимизация расходов на содержание и эксплуатацию офиса зданий возможна.

- А если кризиса не будет и в экономике сохранится статус-кво?

- Офисный рынок напрямую связан с тем, что и сколько производит Нижегородская область. Мы давно заметили, что кривая арендных ставок в Нижегородском районе, в котором находится порядка 42% офисных помещений всего города, в точности повторяет кривую ВВП нашего региона. Объяснить это просто: если работает крупный гигант – завод, институт, – то вокруг него образуется своеобразный кластер, дочерние компании, то есть основные потребители офисных площадей. До кризиса 2009 года у нас наиболее динамично развивалось строительство, было много отделочников, застройщиков, компаний, ставящих окна, рекламных агентств, IT-специалистов. Строительные компании и компании-проектировщики были самыми благодатными арендаторами на тот момент. Словом, под динамично развивающийся бизнес и арендуются/ покупаются большие офисные площади. Все зависит от деловой активности региона, а проще говоря, от крупных производителей услуг и товаров. И развитие офисного рынка жестко зависит от этого фактора.

Офисы в заречной части: мечтам суждено сбыться?

- Ходит много разговоров о том, что офисные помещения надо перемещать в заречную часть Нижнего Новгорода.

- Да, согласна с этим утверждением. В нашем городе 70% населения живет в заречной части, поэтому ездить в верхнюю часть Нижнего Новгорода при существующем автомобильном коллапсе сложно. Но причина такого размещения офисов в том, что административный центр города находится в верхней части.

Строительство метрополитена в верхней части значительно повлияло на улучшение доступности рабочих мест для нижегородцев в этой части города. В преддверии Нового года нижегородский метрополитен переживал небывалый рост пассажиропотока из нижней части города в верхнюю. К сожалению, из-за недостаточности бюджета строительство таких станций, как «Оперный театр» и «Сенная», отложено на неопределенный срок.

Многие компании выбирают место, близкое к администрации, к органам власти, так как они работают с ними. И от этого никуда не денешься. И если мы хотим сделать второй офисный центр, например, на Стрелке, то, в шутку сказать, какие-то органы власти на Стрелку можно и переместить для этих целей. Простой пример: на улице Ошарской есть офисное здание, где раньше размещалась кадастровая палата, которая практически играла роль «якорного» арендатора. Вблизи неё сразу же арендовали площади оценщики, юристы и т.д. Как видите, все очень взаимосвязано.

До недавнего времени офисные ставки в заречной части были намного ниже не только из-за меньшей востребованности, но и из-за отсутствия строительства коммерческой недвижимости. Рост арендных ставок этого сектора недвижимости в нижней части города был медленнее, чем в верхней. За последний год арендные ставки в верхней части города поднялись на 12,4%, а в нижней в среднем практически не возросли. Но теперь найти офис подешевле в верхней части сложно, потому что новое строительство обусловлено ценами на строительство и сроками окупаемости. Не все предприниматели могут себе позволить снять офисные помещения после реконструкции. Например, в «Бугров Бизнес Парк» достаточно высокие арендные ставки, хотя навигация старого здания непроста. Цену в этом случае обуславливают близость к деловой части города и наличие парковки.

- Кстати, о парковке. Сегодня это один из значимых факторов при выборе офиса.

- Да, но во многих городах мира, например, в Риме, деловой центр города вообще закрыт для проезда. Люди перемещаются там или пешком, или на общественном транспорте. В Нижнем Новгороде все не так: в центре мы зажаты узкими улицами, а передвигаться по городу днем на машине и вовсе тяжело.
Когда же мы оцениваем офисные здания по степени их классности, то обычно смотрим на количество возможного паркинга. Однако никто ещё никогда не оценил, как доехать до этого паркинга.

В каком направлении развиваться торговой и складской недвижимости?

- Татьяна Ивановна, каково, на Ваш взгляд, состояние торговой недвижимости Нижнего Новгорода?

- В торговой недвижимости есть лидеры, и по количеству торговых помещений мы значительно превышаем полагающуюся норму на тысячу человек. И эта ситуация вполне объяснима, ведь мы как потребители предпочитаем, чтобы, например, продуктовый магазин находился ближе к дому. Другой расклад для девелопера, который эти торговые площади строит. Для него строительство магазина или торгового центра – это вопрос вложения денег и сроков окупаемости. И если концептуально торговый центр интересен, а значит и посещаем, то вложения денег себя оправдывают.

Однако крупные федеральные сети, поставив в городе торговый центр формата «гипермаркет», продумывают формат магазинов у дома. Это некое разветвление вовнутрь инфраструктуры города. Например, сеть магазинов «О’КЕЙ», которая пришла к нам из Питера, в родном городе поставила сначала гипермаркеты, а затем магазины маленького формата, созданные для закупки не на неделю, а для повседневных покупок. Вскоре подобное распространится и в Нижнем Новгороде.

- Есть такой прогноз, что на рынке Нижегородской области могут быть сильно востребованы складские помещения высокого класса. Прокомментируйте его.

- В таких случаях я говорю: мы очень близко находимся от главного пункта распределения – от Москвы. Фура, которая идет с продуктами из Москвы в Нижний Новгород, в течение суток съездит туда и обратно. Раньше существовали большие распределительные склады в доперестроечном Волго-Вятском регионе. Из Нижнего все товары и развозились по всему региону. Сейчас такого нет. Если бы мы жили на расстоянии тысячи километров от Москвы, складская недвижимость у нас развивалась бы более бурно. Но расстояние до основного распределительного пункта – Москвы – всего 410 км, и через Нижегородскую область проходит трасса М-7 «Москва-Казань», и основные склады класса А находятся до въезда в Нижний и после него – «Логопром», который реконструируется, «Алиди» и «Кстовский индустриальный парк». Словом, профессиональная складская недвижимость имеет свои границы.

- По-вашему, какой район Нижнего Новгорода будет интересен для строительства новых складов?

- Перед кризисом правительство нижегородской области заявило проект строительства складской недвижимости в районе аэропорта. Известно, что основные грузы у нас перевозятся автомобильным транспортом. Следующий по распространенности вид грузоперевозок – железнодорожный, затем водный, и лишь после этого – авиационные перевозки, которые занимают десятые доли процента всего объема перевозок в городе. А площади рядом с аэропортом позволяют развозить груз не только самолетом, но и автомобилем и железнодорожным транспортом. И если в этом районе организовать таможенные посты, то зона аэропорта станет уникальным местом.

 

Своим главным профессиональным достижением Татьяна Романчева считает, что из маркетинга как изучения рынка она перешла к созданию концепций и к расчету экономики вариантов этих концепций.

- Мы не просто обрабатываем данные рынка, архивируем и делаем прогнозы. Мы на основании этих данных разрабатываем концепции проектов в отдельных областях и экономически их обсчитываем. Такой симбиоз более востребован потребителем, чем отдельно маркетинг, - говорит Татьяна Ивановна. 

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Все права защищены © 2015 — 2020, ООО «Бизнес-Групп»