Баннер
Недвижимость в Нижнем Новгороде

Чем мы рискуем, приобретая загородное жилье?

Чем мы рискуем, приобретая загородное жилье?

Эксперты по-разному оценивают рынок загородной недвижимости: одни говорят, что он только формируется, другие - что рынок вовсю существует уже 5-6 лет. В любом случае в этой сфере отношений до сих пор есть определенные риски, связанные с приобретением загородного дома или участка. О них порталу 52realty.ru рассказала Анна Покровская, директор юридической компании «Прецедент».

Пессимизм в строительстве не помешает

Следует отметить, что строительство малоэтажного жилья сегодня ведется по различным правовым схемам.

- При первой схеме человек строит недвижимость - блочные жилые дома и получает разрешение на строительство от частных физических лиц.

- Вторая схема – строительство многоквартирных жилых домов, проводимых по государственной экспертизе с получением разрешения на строительство.

- При третьей схеме участок находится в собственности, а значит строить на нем можно без разрешения на строительство и впоследствии возложить обязанность о получении права на собственность на построенный объект либо на самого застройщика, либо на лицо, которое приобретает данное жилье.

- Нередко сам застройщик изначально не представляет, какой схемой он хочет воспользоваться, - отмечает Анна Покровская. – К тому же у некоторых застройщиков излишне оптимистичные представления о жизни. Получение разрешения на строительство в лучшем случае занимает год, но очень многие не верят в это и говорят, что при наличии связей получат его быстрее – за 3-4 месяца. Этот оптимистичный вариант никогда не срабатывает.

И ничего бы страшного для потребителей не было, если б компания просто промедлила с получением разрешения. Хуже всего то, что застройщик свой оптимизм и неясное понимание схемы строительства и продажи доносит до нижегородцев через разнообразные рекламные материалы. И заканчивается это чаще всего большим скандалом, так как обещается одно, а получается в итоге совершенно другое.

- Имеет смысл грамотно подходить к разработке самой концепции будущего коттеджного поселка и жить в сфере строительства по пессимистичному варианту, - советует юрист.

Кто не рискует, тот не живет в коттеджном поселке

Анна Покровская выделила 3 группы рисков, с которыми сталкиваются покупатели загородной недвижимости.

1. Неконтролируемые платежи за пользование землями общего пользования и объектами инженерной инфраструктуры.

К землям общего пользования относятся дороги, подъездные пути, а также территории, на которых расположены детские площадки, детские сады, пруд с парками. Эти земли никогда не переходят в собственность будущих покупателей, а остаются в собственности застройщика или его управляющей компании. Проблема заключается в том, что застройщик, имеющий в собственности эти участки, может, например, пожелать построить на них вертолетную площадку. Жители против? Тогда обратимся к Жилищному кодексу, действие которого распространяется и на малоэтажное строительство. По нему вопрос можно решить большинством голосов. А в коттеджном поселке, где распродана лишь небольшая часть домов и участков, последнее слово остается за застройщиком. И если последний принял решение о необходимости строительства вертолетной площадки, то заселившийся клиент этого застройщика будет обязан вносить за неё средства. 

- Если человек их не внесет, получить эти средства с него смогут через суд. Некоторые застройщики так и поступают. И на сегодняшний день в двух коттеджных поселках региона сумма таких неконтролируемых расходов колеблется между 1,5 – 3,7 млн. рублей за последние 3 года, - отмечает Анна Покровская.

Отметим, что зачастую такая ситуация возникает, когда человек покупает не земельный участок, а дом, который не был самостоятельным объектом, а изначально входил в некую инфраструктуру. Конечно, мы придем к тому, что застройщики сами откажутся от этой схемы или их вынудят работать с клиентом честно. А пока людям, из кошелька которых тянут лишние миллионы, остается лишь продавать участок и дом на нем.

2. Сложная система договоров и платежей.

Некоторые застройщики предлагают своим клиентам заключить сразу несколько договоров, например, договор на покупку земельного участка, на строительство дома, на подведение к дому инженерных коммуникаций, для вступления в некоммерческое объединение.

- Когда такая схема прозрачна, человек понимает, что подпишет, предположим, 5 документов и заплатит за все 5 млн. рублей. Но довольно часто при непрозрачной схеме человек платит эти 5 миллионов, а потом оказывается, что он должен ещё, так как за земельный участок он заплатил 1 млн. рублей, а остальные 4 как член некоммерческого партнерства. А остался должен за подведение коммуникаций и другие услуги, - приводит пример эксперт.

3. Затягивание сроков строительства.

Этот классический риск связан с тем, что у застройщика нет на продолжение строительства денег либо он не хочет их тратить, и на возведение других объектов идут средства клиентов, купивших участок или дом. Словом, поселок, в котором из 50 объектов куплено 5, будет строиться бесконечно долго

- Кстати, ещё одна причина затягивания сроков в том, что многие банки не кредитуют застройщиков, которые работают не по классическим схемам получения разрешения на строительство, - отмечает Анна Юрьевна.   

Сам себе застройщик

Между тем строительство частным образом тоже не лишено минусов, хотя нижегородцам импонирует этот вариант: купил землю и ведешь себя на ней, как хочешь.

- Если не подойти к вопросу выбора земельного участка и его расположения взвешенно, то можно потратить на будущее строительство весьма более существенные суммы, чем планировалось изначально, – предупреждает юрист.

Так, все считают большой удачей, если участок расположен рядом с трассой. Но в некоторых случаях съезд к участку с дороги в принципе невозможен. Можно, конечно, построить подъездные пути самому, но во сколько это обойдется? Сумма, которую придется потратить на подключение инженерных коммуникаций, тоже может быть значительной. Ведь то, что линия электропередач находится рядом с участком, не означает, что к этой линии можно будет беспрепятственно подсоединиться.

Своеобразным риском можно назвать допущение и ошибок в процессе строительства.

Согласитесь, не случайно возведением домов занимаются определенные фирмы, которые досконально знают не только технологии строительства, но и закон. И они вряд ли допустят такие ошибки, при которых дом «выйдет» за границу участка или не будет соответствовать строительным нормам.

- Самая распространенная ошибка в самостоятельно построенных домах – это высота потолков, которая ниже нормативной. Из-за этого объект нельзя признать жилым, даже если рядом находится земля, которая для этих целей предназначена, - говорит Анна Покровская.

Также тяжело будет ввести в эксплуатацию дом, где не выдерживаются расстояния до соседних построек. Да и такие мелкие с первого взгляда неудобства, как отсутствие централизованной системы охраны и объектов социальной инфраструктуры, например, детских площадок, тоже в какой-то степени могут оказаться для будущего загородного жителя рискованными.

* * *

- Весьма значительные минусы есть и в стихийном способе строительства, когда человек занимается возведением дома самостоятельно, и в покупке участка в некотором комплексе. Но когда покупается участок в массовой коттеджной застройке, риск, что у человека возникнут неконтролируемые платежи, перевешивает всяческие плюсы, - замечает эксперт и добавляет: - Наша компания ведет супружескую пару, у которой нет финансовых проблем и которая давно подыскивает себе загородный дом. При анализе предложений застройщиков мы не нашли ничего подходящего, что бы обеспечивало действительно прозрачную систему платежей, чтобы было понятно, сколько они конкретно будут платить в течение года.

Единственный совет, который можно дать в такой ситуации – тщательно изучать предложения застройщиков и выбирать самое прозрачное из них. 

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Все права защищены © 2015 — 2020, ООО «Бизнес-Групп»