Баннер
Недвижимость в Нижнем Новгороде

Нюансы заключения договора долевого участия

Нюансы заключения договора долевого участия

Покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия, требования к которому прописаны в тексте закона №214-ФЗ, стало практически нормой. Однако риск пополнить ряды обманутых дольщиков все же остается. Что нужно знать, чтобы из дольщика благополучно стать собственником новой квартиры?

Почему не любой застройщик может привлекать дольщиков

Напомним, дольщик – это любой человек, заключивший договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. И если им может стать даже ребенок до 14 лет (в этом случае его интересы представляют законные представители – родители), то не каждый застройщик может привлекать дольщиков для строительства их будущего жилья. К застройщику выдвигаются определенные требования. Перечислим основные:

- застройщик должен зарегистрировать право собственности на земельный участок или арендовать его;

- у застройщика должно быть разрешение на строительство, выданное муниципалитетом и подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и право застройщика осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт;

- проектная декларация застройщика должна содержать информацию о реализованных им проектах строительства в течение последних трех лет. Причем должны быть указаны места нахождения этих объектов недвижимости, сроки ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и по факту, финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации, разрешение на строительство и права застройщика на земельный участок.

Запомните: если застройщик не указал в проектной декларации какие-то важные данные, дольщик может через суд оспаривать действительность сделки, так как она была совершена под влиянием заблуждения. Тогда застройщик будет обязан возвратить вложенные дольщиком средства, а также уплатить проценты.

Дольщику же для заключения договора долевого участия необходим лишь паспорт.

Договор в подробностях

А каким же должен быть договор долевого участия? Что должен содержать?

Конечно, этот документ должен быть составлен в письменной форме. Однако если в договоре не указаны важные составляющие, он может считаться недействительным. Вот эти параметры:

1. точное описание объекта, а именно квартиры.

Это значит, что в договор должно быть включено предварительное описание будущей квартиры. Таким образом, возможная перемена проекта не приведет к тому, что дольщик получит жилье на другом этаже и с северной стороны.

Точное описание объекта включает в себя:

- город, улицу, дом, корпус дома, подъезд, этаж,

- будущий номер помещения,

- расположение относительно лифта, лестницы,

- примерная площадь,

- высота потолков,

- техническое состояние на момент сдачи;

2. срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту.

По закону №214, предусматривается материальная ответственность застройщика за срыв срока строительства. В таком случае застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Но помните, если застройщик за 2 месяца до истечения указанного срока направит дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора, эти пени он платить не будет;
3. гарантийный срок – не менее 5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование;
4. фиксированная цена, не подлежащая изменению.

Здесь в обязательном порядке должны быть указаны сумма всего договора и цена квадратного метра, а также внесено положение, по которому она не может меняться в одностороннем порядке. Решение о поэтапной оплате квартиры также должно быть зафиксировано. Указываются порядок этой оплаты и четкие сроки.

Исключением по изменению цены являются случаи увеличения или уменьшения площади квартиры по отношению к проектной.

Обычно компания-застройщик не забывает включить в договор долевого участия пункт, предусматривающий доплаты, если квартира «вдруг» окажется большей площади. А ведь за лишние метры доплачивать дольщику! Но необходимо предусмотреть и обратный случай, чтобы компания-застройщик обязалась возвратить деньги участнику договора долевого строительства, если его жилье окажется меньшей площади, чем было оговорено в документе. В этом случае уплачивается сумма, равная разности старой и новой цены договора.

Также в договоре должна присутствовать ссылка на разрешительную документацию.

Обратите внимание на то, что оплата по договору долевого участия производится лишь после регистрации его в Росреестре. Только после этого он считается заключенным. А регистрация является гарантом того, что квартира будет продана именно этому дольщику и не по двойным продажам. Юристы также советуют вкладывать средства в стройку после возведения первого этажа.

Юридические ловушки

Несомненно, компания-застройщик обязана зарегистрировать договор долевого участия, таков закон. Но не все компании делают это сразу, им это выгоднее. А дольщику, наоборот, необходимо, чтобы эта процедура прошла как можно быстрее. Совет один: сроки регистрации проверяйте лично.

Обратите внимание и на такой важный нюанс. После сдачи объекта в эксплуатацию застройщик не обязан заниматься госрегистрацией прав собственности дольщика на квартиру. Вместо этого новосел получит пакет документов и будет вынужден проходить долгую и юридически сложную процедуру самостоятельно. Эти юридические проблемы может уладить и застройщик, но за определенную плату.

Если договор заключен через агентство

Если в схему «дольщик-застройщик» вкралось ещё и агентство недвижимости, которое и реализует квартиры в строящемся доме, то знайте, право требования на конкретную квартиру принадлежит именно ему. Однако в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры эта организация может заключить договор уступки прав требований к договору долевого участия с третьим лицом (дольщиком). В результате уступки прав сторонами договора долевого участия будут являться застройщик и дольщик, они и несут все права и обязанности по отношению к договору.

Договор уступки, как и договор долевого участия, регистрируется в Росреестре.

* * *

Как говорят юристы, чтобы обезопасить себя от проблем с договором долевого участия и не стать обманутым дольщиком, нужно быть грамотным в этом вопросе и действовать согласно закону. Тщательно выбирать застройщика, собрать о нем наиболее полную информацию. Обязательно задавайте застройщику интересующие вас вопросы, чтобы у вас не осталось и толики сомнения в верности своего выбора. 

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Все права защищены © 2015 — 2020, ООО «Бизнес-Групп»