Баннер
Недвижимость в Нижнем Новгороде

Малоэтажное строительство и коттеджные поселки: дешево и сердито?

Малоэтажное строительство и коттеджные поселки: дешево и сердито?

В рамках 11-ого Международного Архитектурно-строительного форума, действовавшего с 15 по 18 мая, прошел круглый стол, на котором приглашенные эксперты обсуждали доступность объектов малоэтажного строительства, возможные риски их приобретения и перспективы развития отрасли. Подробнее о мнении риэлторского сообщества, сотрудников банковского сектора и непосредственно застройщиков коттеджных поселков вы сможете прочитать в сегодняшнем материале.

К 2016 году в регионе будут строить 1,8 млн. кв.м. малоэтажного жилья

Комфортность проживания, экономическая доступность и юридическая безопасность – вот основные требования нижегородцев к существующим коттеджным поселкам региона. Наряду со множеством положительных сдвигов в сторону формирования цивилизованного рынка загородной недвижимости, приглашенные эксперты круглого стола отмечали и недостатки, препятствующие нормальной жизни в границах того или иного поселка.

Как отметил Шамиль Мансуров, сопредседатель совета НП «Нижегородская ассоциация малоэтажного строительства», исполнительный директор Союза нижегородских строителей, несмотря на всеобъемлемый программный подход государства и, в частности, регионального правительства, возведение малоэтажных объектов зачастую имеет длительный цикл строительства.

- Это связано и с административными барьерами, и с отсутствием обеспечения земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурой. А это, как известно, затем отражается на стоимости квадратного метра жилья, - объясняет Шамиль Мансуров.

Между тем доля малоэтажного жилья, построенного в Нижегородской области в 2012 году, составила почти 1 млн.кв.м. жилья. И строительство коттеджей, таунхаусов и просто индивидуальных домов в будущем обещает быть не менее масштабным.

- При задаче в 3 млн.кв.м жилья, поставленной к 2015-2016 годам, доля малоэтажной недвижимости будет составлять не менее 60%, - отмечает эксперт.

А это ни много ни мало 1,8 млн.кв.м жилья. Размах поистине огромен. Но самое главное – в регионе есть где строить это жилье. По крайней мере два проекта точно помогут реализовать эти грандиозные планы – это проекты «Новая Выкса» и «Новинки». В частности, по первому проекту на участке в 380 га планируется построить 500 тыс.кв.м жилья. Инвестиционная составляющая равняется 20 млрд рублей.

- В прошлом году там было построено около 60 индивидуальных домов и два 3-этажных многоквартирных дома. В 2013 году планируется построить 100 домов по социальным программам, а также 200 домов под коммерческий спрос. Помимо этого, 300 земельных участков в районе «Новой Выксы» будут выделены многодетным семьям, - отметил Шамиль Мансуров.

В Нижегородской области мало успешных коттеджных поселков

Ещё один эксперт круглого стола, Ирина Солнцева, руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф», отметила, что на сегодняшний день в Нижегородском регионе существует 77 проектов коттеджных поселков, в которых на продажу представлено 6,5 тысяч объектов. Однако с 2006 года в них реализовано лишь 40% продуктов.

Вот какие данные были приведены аналитиком:

- 60% коттеджных поселков расположено в 30-километровой зоне от Нижнего Новгорода. Зона под условным названием «дальняя дача» (30-50 км от города) менее востребована.

- В плане расположения коттеджных поселков лидируют Лысковское, Кстовское и Богородское направления.

- Выделяется две волны развития организованного загородного рынка недвижимости. Первая волна пришлась на 2008 год, когда застройщиками было предложено 23 проекта. Кризис «подкосил» 40% проектов, однако некоторые из них постепенно выходят из состояния заморозки и предстают перед нижегородцами в новом формате. Второй всплеск отмечен в 2011-2012 годах, когда на рынке было заявлено 45 проектов из существующих 77.

Ирина Солнцева отмечает, что на рынке загородной недвижимости нет четкой классификации. Предложив свою условную классификацию, аналитик отметил, что две трети представленных на рынке загородных поселков относятся к эконом классу. Причем в докризисное время такого предложения было намного меньше.

Что нам предлагают в поселках эконом класса? Более половины предложений - это земельный участок с коммуникациями без подряда на строительство (самое дешевое предложение на рынке загородной недвижимости). Застройщики выбирают этот продукт потому, что он минимизирует риски, хотя и выручка от таких продаж тоже меньше. При строительстве дома на участке рисков больше. Однако при нормальном развитии рынка клиентам по душе готовые под отделку дома. Так что соотношение этих предложений на нашем рынке должно быть совершенно другим.

- Судя по продажам, интерес к готовым под отделку домам высок. Люди перестали строить дома сами. Они хотят заниматься своими делами, а строить дома позволяют профессионалам. Они готовы за это заплатить при удачном соотношении цены и качества. Но подобных предложений встречается крайне мало, - отмечает Ирина Солнцева.

Вот интересные характеристики по ценовым предложениям в поселках разного класса и по средним площадям земельных участков и коттеджей, приобретаемых в этих поселках нижегородцами.

Класс поселка

Площадь участка

Цена участка за сотку

Площадь дома

Цена дома

Эконом

7-15 соток

54 тыс.руб.

60-150 кв.м.

3,5-4 млн. руб.

Бизнес

15-20 соток

125 тыс.руб.

До 300 кв.м.

8 млн. руб.

Премиум

25-30 соток

От 146 тыс.руб.

150-400 кв.м.

От 8 млн.руб.

Коммуникации в поселках оставляют желать лучшего. Если свет проведен везде, то проблема с газификацией, водоснабжением и водоотведением решается очень тяжело и непросто. Легче эти вопросы решаются в тех поселках, которые находятся рядом с населенными пунктами, обеспеченными необходимой инженерной инфраструктурой.

Стоит упомянуть тот факт, что поселки бизнес и премиум класса в Нижегородском регионе – товар штучный. При наличии денег и желания попасть в первый вполне возможно, а для покупки земли и дома в поселке сегмента премиум и вовсе действует система рекомендаций. Человека с улицы туда так просто не возьмут. Что уж говорить: к комфортной жизни эти поселки приближены в разы, нежели варианты поэкономнее. При их возведении используются энергоэффективные строительные материалы, коммуникации обязательно центральные. Ко всему прочему, в поселке премиум класса имеется управляющая компания (каковой нет в половине поселков эконом класса).

По мнению Ирины Солнцевой, немногие проекты загородной недвижимости можно считать успешными. Большинство поселков реализуются в течение 5-7 лет, в то время как по-настоящему удавшимся проектом можно считать поселок, распроданный за 2-3 года.

- Чтобы решить проблемы загородной недвижимости, необходимо понять, какое предложение будет интересно нижегородцам, - заключила эксперт.

Что недоговаривают застройщики коттеджных поселков

Неутешительными сведениями с собравшимися поделилась и Ирина Малыгина, вице-президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, Председатель комиссии по этике НГСР, директор АН «Кварц». По её словам, потребители мало осведомлены о том, где и каким образом можно выгодно приобрести земельный участок и дом, каковы условия приобретения и как правильно выбрать коттеджный поселок для проживания. Но в неактивных продажах винить стоит не только непросвещенного клиента.

- Некоторые застройщики говорят явную неправду о строительстве своих поселков, вводят покупателей в заблуждение по методам бронирования. Не все говорят правду о количестве проживающих на территории поселка, - говорит Ирина Евгеньевна и призывает вести грамотную, открытую и честную работу по продвижению своего продукта.

Несовершенность рынка пригородного жилья заметна и в том, что стоимость отдельной квартиры в доме и её обслуживание не соответствует качеству и стоимости жилья за городом. Зная эти недостатки, нижегородцы пытаются сами изучить предложения коттеджных поселков, не торопятся отдавать аванс.

- Сегодня мы пожинаем плоды кризиса 2008 года, когда люди, доверившись застройщику и отдав предоплату, в результате оказались без жилья и денег, - считает Ирина Малыгина. – Если власти будут вкладывать в строительство инфраструктуры и дорог, рентабельность инвестиций в загородную недвижимость будет расти.

Потребитель загородного рынка сам не знает, чего хочет?

Присутствующие на круглом столе застройщики загородных территорий говорили, однако, о совершенно иных вещах. Так, 75% жилья в рамках проекта «Окский берег» у поселка Новинки будет продаваться по цене 35 тыс. рублей за кв.м. Коммерческий директор проекта Шамиль Судияров обещает, что в поселок будут проведены все центральные коммуникации, в том числе сети водоснабжения и водоотведения. Уже во второй половине 2014 года у нижегородцев будет возможность приобрести жилье в «Окском береге»: это и 3-этажные многоквартирные дома, и таунхаусы, и индивидуальные дома с земельными участками до 10 соток.

Михаил Исаков, директор по маркетингу коттеджного поселка «Каменки», считает, что проблема заключается в том, что «у нас до сих пор не сформирован образ того продукта, который хочет потребитель». Другое дело, что сам клиент не знает, чего он хочет увидеть в итоге.

- Опыт жизни в малоэтажной застройке, который имеет средний нижегородец, почерпнут из американо-европейских фильмов и сериалов или из опыта поездок на дачу с родителями, чтобы копать картошку, - приводит пример эксперт.

Также Михаил Исаков отметил, что потребитель перестал верить обещаниям и ищет уже готовое жилье в практически застроенном поселке. Сегодня покупатель откладывает приобретение жилья до момента, пока, например, в поселке не появится детский сад.

- Этот путь прошли Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Ростов, Астрахань. И надеюсь, что оживление и постепенная цивилизация рынка, наметившаяся в 2013 году, приведет все-таки к формированию четкого образа загородной жизни у покупателя. Пока мы видим лишь хаотический поиск и отложенный спрос, - заключил эксперт.

Ипотека – доступный способ покупки жилья в пригороде?

Ипотечное кредитование – механизм, с помощью которого многие нижегородцы решаются приобрести жилье в пригороде. Банки предлагают разные программы кредитования. Так, в Волго-Вятском банке Сбербанка России по загородной недвижимости действует сразу 4 программы. Обратившись в данную финансовую структуру, клиент сможет оформить кредит на приобретение жилого дома и земельного участка, на приобретение строящегося дома (таунхауса), на строительство жилого дома (при этом земельный участок должен быть в собственности), а также кредит на покупку садового дома и земли.

В планах Сбербанка – летом 2013 года запустить корпоративный ипотечный продукт для организаций-партнеров, приобрести жилье по которому можно будет по сниженной процентной ставке.

Как отметил Олег Корнилов, начальник управления по работе с партнерами Головного отделения по Нижегородской области Волго-Вятского банка ОАО «Сбербанк России», привлекательность ипотеки для приобретения загородного жилья с каждым годом возрастает.

- В 2001 году доля загородной ипотеки в общем сегменте ипотечного кредитования составляла всего 5%. В 2012-м этот показатель повысился до 7,5%, - отметил Олег Корнилов.
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Все права защищены © 2015 — 2020, ООО «Бизнес-Групп»